El regreso del ladrillo financiero: cómo es el nuevo sistema de inversión que quiere llevar a la Bolsa el negocio inmobiliario

El regreso del ladrillo financiero: cómo es el nuevo sistema de inversión que quiere llevar a la Bolsa el negocio inmobiliario

Dos nuevas alternativas buscan canalizar el ahorro hacia la inversión en propiedades, por fuera de los formatos tradicionales. Se busca canalizar el ahorro masivo directamente hacia la economía real.

El mercado inmobiliario argentino atraviesa un cambio de paradigma histórico. La tradicional inversión en propiedades, caracterizada por requerir desembolsos de miles de dólares, contratos rígidos y complejas gestiones burocráticas, comienza a cederle el paso a una alternativa mucho más ágil, fraccionable y líquida: el "ladrillo financiero".

A través de nuevos Fondos Comunes de Inversión (FCI) cerrados, regulados por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y listados en BYMA, el mercado de capitales local busca canalizar el ahorro masivo directamente hacia la economía real.

La primera alternativa es el "FCI Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova". Este instrumento pionero es traído por primera vez al país por el Grupo IEB y el Grupo Briones, quienes actúan como los colocadores y estructuradores principales del fondo.

Un REIT (Real Estate Investment Trust) es un vehículo de inversión colectiva diseñado para adquirir y gestionar un portafolio diversificado de propiedades terminadas de alta calidad (viviendas, oficinas y locales comerciales) en ubicaciones estratégicas de la Ciudad de Buenos Aires.

Para el inversor minorista, el gran atractivo de este instrumento radica en su accesibilidad: permite ingresar con un monto mínimo de apenas $1.000. El cuotapartista recibe un doble beneficio: por un lado, una distribución periódica y trimestral en pesos de las rentas generadas por los alquileres cobrados; por el otro, la apreciación del valor de los inmuebles en el tiempo, reflejada en la cotización de su inversión.

Al tratarse de un fondo cerrado a 10 años, la salida anticipada se realiza vendiendo las cuotapartes en el mercado secundario de BYMA.

Desde el punto de vista impositivo, ofrece una ventaja competitiva fundamental: al estar estructurado bajo las normativas específicas de la CNV, cuenta con importantes exenciones en el Impuesto a las Ganancias para las personas humanas, tanto para el cobro de los dividendos trimestrales como para la ganancia de capital al vender en bolsa.

"Se presenta como un instrumento novedoso adecuado para el inversor que desea obtener exposición a real estate en CABA en formato financiero líquido, sin las fricciones de la inversión directa, con horizonte de mediano-largo plazo y una visión constructiva sobre la macro argentina", comentaron analistas de IOL.

"No sustituye la diversificación en activos dolarizados ni corresponde a perfiles conservadores o con necesidades de liquidez de corto plazo. Para carteras con esa convicción y ese horizonte, representa una incorporación de diversificación real con potencial de valorización de capital", redondearon.

En paralelo, el fondo Allaria-Lendar (Financiamiento e hipotecas en dólares), busca promover el crédito hipotecario en dólares en Argentina. Estructurado por Allaria junto a la plataforma de créditos colaborativos Lendar y respaldado por la red REMAX, este vehículo se prepara para una nueva emisión con la meta de recaudar US$ 7 millones, tras una exitosa primera etapa que colocó US$ 3,1 millones y ayudó a 120 familias a comprar su vivienda.

Los recursos se destinan a otorgar créditos hipotecarios a cinco años que cubren hasta el 35% del valor del inmueble. Gracias a la tecnología de la app, el proceso se aprueba en 48 horas. Para los inversores, ofrece un flujo previsible respaldado por garantías hipotecarias, opción de rescate anual desde el tercer año y negociación en BYMA.

"El crecimiento de este fondo muestra un apetito importante en el mercado por instrumentos financieros innovadores que sirvan a demandas concretas", afirmó Juan Politi, vicepresidente de Allaria. Por su parte, Néstor De Cesare, presidente de Allaria Fondos, destacó que la duplicación de la proyección "es una buena noticia sobre la salud del mercado real estate de Argentina y también de la confianza de largo plazo que está generando la economía".

Por su parte, Sebastián Sosa, presidente de REMAX Argentina & Uruguay, concluyó: "El crecimiento de este fondo demuestra que existe interés de los inversores por canalizar recursos hacia la economía real. Para que el crédito hipotecario se consolide, necesitamos estabilidad, previsibilidad y continuidad en el tiempo".

Ana Clara Pedotti